В январе и в феврале 2022 года на офисном рынке российской столицы фиксировались высокие показатели активности. Вакантность сокращалась, ставки демонстрировали тенденцию к росту. В конце февраля под влиянием геополитической и экономической ситуаций все изменилось – большинство участников рынка заняли выжидательную позицию, некоторые приняли решение отказаться от планировавшихся ранее проектов. По словам экспертов, рынок коммерческой недвижимости, в том числе, его офисный сегмент демонстрирует отложенную реакцию на любые изменения. Таким образом, последствия кризисной ситуации станут заметны ближе к осени. Впрочем, уже сегодня можно утверждать, что объемы деловой активности будут сокращаться, равно как и число сделок.

Структура предложения: перспективы Как прогнозируют аналитики крупной консалтинговой компании, суммарный объем новых проектов в классах А и В+ по результатам текущего года составит порядка 720 тыс. м2. Из этого объема как минимум 40% площадей уже или реализовано, или сдано в аренду. Впрочем, отмечают эксперты, прогнозы приблизительные, и с высокой долей вероятности они будут корректироваться – до 450-500 тыс. м2 за год, с учетом увеличивающейся стоимости стройматериалов, финансирования и необходимого оборудования, плюс трудности с логистикой. Реалистичный прогноз, считают эксперты – не более 400 тыс. м2 новых площадей в офисном сегменте по итогам 2022 года.

Спрос: реакция участников рынка Изучая итоги первых трех месяцев текущего года, можно проследить: рынок пока еще не отреагировал должным образом на ситуацию в мире и в стране. По результатам периода с января по март 2022 года суммарный объем спроса сократился несущественно – всего на 3,5% по отношению к показателям первого квартала прошлого года, достигнув цифры в 180 тыс. м2. Это обусловлено тем, что деловая активность в первые три месяца 2022 года сохранялась на высоком уровне, в том числе, в офисном сегменте, и только обрушение в конце февраля и в начале марта помешало превысить показатели предыдущего года. В период с января по март 2022 года в Москве в офисном сегменте были заключены сделки с 130 тыс. м2 новой недвижимости – этот показатель сопоставим с данными за первый квартал прошлого года. Увеличилось число сделок с офисной недвижимостью класса А – почти на 17% по отношению к первым месяцам 2021 года. Что касается сделок в сегементе переподписания арендных договоров, то в период с января по март 2022 года их количество сократилось почти на 20% по отношению к первому кварталу прошлого года. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2022 года показатель будет более существенным. Средний метраж объектов, с которыми заключались сделки в первом квартале 2022 года, увеличился почти на четверть по отношению к данным на первый квартал прошлого года – до 1,6 тыс. м2. Количество офисных объектов, сданных в аренду или реализованных в период с января по март 2022 года, почти в четыре раза увеличилось по отношению к показателям аналогичного периода прошлого года. Основной объем сформирован за счет ряда масштабных сделок на рынке – так, «Автобан» и «Сибур» купили офисы общей площадью в 32 тыс. м2. На офисы площадью менее 3 тыс. м2 пришлось 87% всех реализованных или сданных в аренду объектов – это на 2% меньше, чем в первом квартале прошлого года.

Показатели вакантности В классах А, В+ и В показатель вакантности по итогам первого квартала 2022 года сократился в среднем на 1% - до 9%. Аналитики отмечают, что ситуация будет меняться – в первую очередь, под влиянием переноса сроков сдачи новых офисных объектов на следующий год и в условиях сокращения числа новых сделок на рынке. По предварительным прогнозам, по итогам 2022 года показатель вакантности в классе А увеличится до 25%, то есть, более чем на 10%, в классе В – до 18%. Рост показателей, считают эксперты, будет неравномерным и неоднородным. Наиболее существенным он будет в сегменте офисов больших площадей – от 1 тыс. до 3 тыс. 2.