Эксперты прогнозируют рост спроса на строящиеся офисы в Москве 
04.02.2022
В Российской столице сегмент офисной недвижимости развивается активными темпами: коммерческие объекты строят, в том числе, и девелоперы жилья.
В период с 2019 по 2021 годы в Москве высоким спросом пользовались офисные блоки, этажи и бизнес-центры. Рост активности на столичном рынке обуславливает и рост спроса на такую недвижимость – ими интересуются как инвесторы, так и потенциальные покупатели: преимущественно крупные компании, выбирающие объекты для размещения штаб-квартир.

Офисы на продажу как новый девелоперский продукт

Офисы на продажу – объекты, которые эксперты и аналитики рынка в последние годы выделяют в отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости и называют самостоятельным девелоперским продуктом. Такие объекты компании приобретают как непосредственно для размещения офисов, так и для инвестиций. Доходность недвижимости, как отмечают эксперты, зависит от той стратегии, которой будет придерживаться инвестор. Так, если офис в Москве приобретается на стартовом этапе строительства, и цель покупки – сдача помещения в аренду и продажа в формате готового арендного бизнеса, доходность может составить около 15%. Следует отметить, что это достаточно высокий показатель, и такую доходность могут демонстрировать не все объекты.

В соответствии с прогнозами крупной консалтинговой компании, в период с 2022 по 2024 годы суммарный проектный объем коммерческих помещений в возводящихся БЦ Москвы для последующей продажи может достичь 620 тыс. м2. Порядка 40% этих площадей планируется ввести эксплуатацию в 2024 году. Среди объектов на продажу, которые будут сдаваться в эксплуатацию в ближайшее время, около 36% уже проданы застройщиками, и порядка 30% пока еще находятся в резерве либо не анонсированы на рынке.

География новых офисов

Порядка 75% всех возводящихся в Москве объектов офисной недвижимости расположено между МКАД и Третьим транспортным кольцом. На долю этой локации приходится 473 тыс. м2 офисов. Самая высокая стоимость офиса, зафиксированная в этой локации – 260 тыс. руб. за 1 м2.

Не менее 40% офисных площадей в общей структуре актуального предложения – это бизнес-центры, особняки и здания. Их суммарная площадь – порядка 13,5 тыс. м2. В общей сложности в Москве таких объектов сегодня шесть. Площадь объектов, которые выставлены на продажу в виде офисных блоков или этажей – 350, средний метраж одного лота – 370 м2. Стоимость таких объектов составляет в среднем 278 тыс. руб. за 1 м2 (НДС не учитывается) – это на 35% выше, чем в среднем по сегменту продажи отдельно стоящих зданий в Москве.

Особенности реализации

Суммарный объем предложений в сегменте офисов на продажу эксперты рассматривают с учетом вида сделки. Максимальный объем предложения – это офисы, приобретаемые по договорам купли-продажи будущего товара. Их доля в общей структуре – 48%. Здания офисных центров, которые выставляются на продажу полностью, нередко реализуются посредством продажи юрлица. Доля таких объектов – 32%. По ДДУ в Москве продается около 22% всех офисов.

В сегменте офисов, которые девелоперы продают под инвестора, практикуется особая система ценообразования – она основана на рыночном анализе и учитывает объекты, обладающие аналогичными характеристиками, при этом стоимость может варьироваться на протяжении всего периода реализации проекта (строительства). Показатели инфляции достигли 8,4%, и в таких условиях финансовые вложения в качественную офисную недвижимость с уверенностью можно назвать эффективным инструментом приумножения и сохранения капитала. Такое вложение гарантированно обеспечивает доходность на уровне 13-15% в год.

Перспективы офисов в Москве

Демократичная (инвестиционная) стоимость офисной недвижимости на стартовых этапах и возможность приумножить капитал, сыграв на увеличении цены объекта на этапе строительства – все это стимулирует спрос со стороны инвесторов. Еще один стимул – увеличение суммарного объема офисных блоков небольшого метража в современных и качественных бизнес-центрах.

В перспективе эксперты ожидают дальнейшего увеличения объема предложения в сегменте офисов под продажу на столичном рынке. Рост будет обеспечиваться как за счет профильных застройщиков, специализирующихся только на коммерческой недвижимости, так и за счет девелоперов жилой недвижимости. Их стратегия связана с необходимостью в создании рабочих мест в тех районах, где ведется активное строительство жилья, а также в локациях, где существует высокая потребность в рабочих местах. Свою роль, считают эксперты, сыграет и повышающийся интерес к офисным объектам со стороны инвесторов. Эксперты признают: инвестиционная привлекательность ряда коммерческих сегментов изменилась, однако офисная недвижимость демонстрирует стабильные и оптимистичные показатели, оставаясь ликвидной в контексте столичного рынка.

По итогам 2021 года показатели спроса на офисную недвижимость оказались выше по сравнению с 2020 годом и даже с 2019 годом. Рост спроса на офисы со стороны инвесторов и потенциальных покупателей станет стимулом для вывода на рынок новых продуктов и новых участников.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?
Ваш Email
Имя
Телефон

Нажимая кнопку "ОТПРАВИТЬ" вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Made on
Tilda