Напомним, итоги 2021 года продемонстрировали ускоренный темп восстановления всего рынка – реализовался наиболее оптимистичный прогноз. Результаты 2022 года могут стать не менее впечатляющими: объем нового предложения в офисном сегменте дойдет до 1 млн м2, что станет рекордом за последние семь лет.

Дефицит в условиях роста

Не весь объем нового предложения в офисном сегменте в 2022 году будет доступен потенциальным арендаторам и покупателям – к настоящему моменту в новых БЦ и деловых комплексах реализовано порядка 40% всех лотов. Таким образом, компании, которые ориентируются на переезд или на расширение рабочего пространства, столкнуться с ограниченным выбором.

В структуре ММДЦ «Москва-Сити», то есть, в пределах ТТК, в 2022 году будет завершена реализация масштабного проекта – комплекса «Гранд Сити Тауэр». В нем запроектировано более 190 тыс. м2 офисной недвижимости под аренду. К настоящему моменту это самый крупный офисный комплекс, реализованный единовременно. На долю его лотов приходится не менее третьей части всего объема спекулятивного предложения в офисном сегменте, прогнозируемого на текущий год.

В российской столице сегодня можно приобрести или арендовать не более 8% всех существующих в городе офисных площадей. Спрос сосредоточен, в основном, на районах с развитой и разнообразной инфраструктурой. В таких условиях в локациях центра Москвы объем доступного предложения постепенно сокращается. К примеру, в пределах ТТК офисные помещения метражом более 10 тыс. м2 можно арендовать только в шести комплексах. Суммарный показатель вакансии в этой локации составляет около 5%, что в несколько раз ниже, чем пять лет назад.

Прогнозы

Существенного увеличения объема свободных офисных площадей в Москве в 2022 году вряд ли стоит ожидать, считают эксперты. Объем предложения, по-прежнему ограниченный, станет сдерживающим фактором для роста транзакционной активности. Столичным компаниям, собирающиеся расширяться или переезжать в новые помещения, не останется ничего другого, кроме как рассматривать только те объекты, которые только планируются к выходу. Многие компании в таких условиях поймут, что готовы принимать участие в реализации офисных проектов на стартовых этапах. В таких условиях суммарный объем сделок с офисной недвижимостью по итогам 2022 года может составить порядка 2 млн м2.

Рост неизбежен

В условиях увеличения объемов спроса и сокращения объема доступного предложения арендные ставки могут начать расти. В настоящее время в Москве ставка в сегменте офисной недвижимости А-класса составляет от 15 до 50 тыс. руб. за 1 м2 в год. В классе Б ставки составляют от 6 до 40 тыс. руб. в год. Самые высокие ставки, как и прежде, в ММДЦ «Москва-Сити» и в районах центра столицы.

Рост ставок, по мнению экспертов, неизбежен в 2022 году. В разных локациях, с учетом качества офисных объектов, интенсивность увеличения стоимости может варьироваться. По рынку в среднем рост может составить как минимум 10%. Активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости становится все более заметной, многие ориентируются на современные помещения с возможностями для экологичного и гибкого планирования и формирования комфортной среды для работы. Такой запрос уже сформирован, однако его реализация откладывается – она ограничивается дефицитом качественного предложения. Эта тенденция, как отмечают эксперты, будет сохраняться в течение как минимум двух следующих лет.