Потери 2020 года, непростого во всех отношениях, для сегмента офисной недвижимости в 2021 году окупились практически в полной мере. Застройщики работали ускоренными темпами, сдавали в эксплуатацию новые комплексы и площади, поддержка обеспечивалась и со стороны покупателей, арендаторов – за счет растущего спроса. В комплексе это позволило рынку восстановиться, а ставкам – вырасти.

В числе ключевых тенденций уходящего года на рынке офисной недвижимости – децентрализация, в рамках которой наиболее крупные объекты переместились за пределы Садового, Третьего транспортного кольца и даже за пределы МКАД, а также рост популярности формата built-to-suit.

Из центра – за ТТК и МКАД

Не менее 50% объектов высокого качества, сдача которых в эксплуатацию запланирована на 2022 год, расположены за пределами МКАД. Они предлагаются по более низким ставкам: к примеру, внутри ТТК ставка составляет примерно 48 тыс. руб. в год, за пределами МКАД – порядка 25 тыс. руб. в год.

Одна из наиболее ожидаемых премьер на рынке офисной недвижимости в 2022 году - Rublevo Business Park. Этот БЦ с точки зрения планировок и метража помещений «заточен» преимущественно на небольшие компании – в аренду и на продажу предлагаются офисные блоки от 70 м2. Для больших компаний предложения тоже есть – блоки от 2,5 тыс. м2. Инвесторы пока еще могут принять участие в проекте Rublevo Business Park: бюджет для входа – минимум 10 млн руб. По данным аналитиков, стоимость недвижимости после сдачи в эксплуатацию увеличится на 30-40%

В бизнес-центре «Сколково Парк», который также сдается в эксплуатацию в 2022 году, доступна только аренда. Ставка оптимальна – она начинается от 30 тыс. руб. за 1 м2 в год.

Сервис, качество объектов, расположенных за пределами МКАД, сопоставимы с характеристиками БЦ, находящихся в центре Москвы. Внушительные площади территорий, на которых ведется застройка, открывает возможности для реализации перспективных и даже новаторских проектов. Серьезную конкуренцию новым БЦ за МКАД составляют уже сданные в эксплуатацию бизнес-центры – в том числе, и за счет более демократичных ставок.

От МКАД до ТТК

Территории от Третьего транспортного кольца до МКАД – локация, на которую приходится внушительный объем новой офисной недвижимости и как минимум 50% всего нового предложения. Ставки здесь выше, однако более высоким остается и спрос, причем, как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов. Причина – серьезный дефицит предложения высокого качества в центре Москвы, и, в том числе, внутри Садового кольца. Основной объем предложения – это разделенные блоки небольшой площади, которые далеко не в полной мере удовлетворяют потребности арендаторов. Такие предложения, в частности, не подходят крупным компаниям, тогда как именно они стали лидерами в общей структуре всех сделок по итогам трех кварталов 2021 года.

В соответствии с прогнозами, первое место по объему новой офисной недвижимости в 2022 году займет вторая очередь БЦ «Империя». ММДЦ «Москва-Сити» в 2021 году продемонстрировал самые низкие показатели вакантности (порядка 3,6%) по сравнению с остальными столичными деловыми кластерами. И инвесторы, и арендаторы ждут появления на рынке новых объектов. БЦ «Империя» после сдачи в эксплуатацию частично закроет дефицит, но, как предполагают эксперты, ненадолго. Ставки в этом бизнес-центре составят примерно 60 тыс. руб. за 1 м2 в год.

Центр

В центре Москвы по-прежнему отмечается дефицит качественной офисной недвижимости. Новое строительство не ведется, что обусловлено отсутствием площадок и ужесточением правил ведения застройки. Так что все новые проекты, которые реализуются в Центральном административном округе – это или реконструкция, или перестройка зданий.

На 2022 год запланирован редевелопмент БЦ в Колпачном переулке, площадь которого после завершения работ составит 5,5 тыс. м2. По мнению экспертов, выход этого проекта на рынок лишь частично компенсирует дефицит и вряд ли отразится на общих показателях.

Общая тенденция для рынка офисной недвижимости 2021 года – отказ компаний от массового перехода на удаленный формат работы и обусловленный этим рост спроса на качественные офисы. Офис по-прежнему остается неизменным атрибутом корпоративной культуры и стиля, за счет которого формируются ценности команды, работа становится более продуктивной.